Jangan lewatkan

Kebijakan Perumahan Yang Berantakan

Naskah Presentasi Saksi Ahli Ali Tranghanda – Indonesia Property Watch dalam proses Yudicial Review Mahkamah Konstitusi


Rumah sebagai salah satu kebutuhan pokok papan seharusnya menjadi fokus pemerintah, apalagi menyangkut perumahan rakyat untuk segmen menengah bawah.
Baik pemerintah dan DPR berkaitan dengan perumahan rakyat seharusnya dapat lebih mengerti kondisi pasar perumahan yang ada. Dengan segala keterbatasan pasar rumah rakyat, maka peran pemerintah dalam penyediaan rumah rakyat seharusnya mengedepankan aspek keterjangkauan dan bukan bermain dengan teori pasar ideal.

Setiap kebijakan publik akan sangat terkait dengan peran dan masukan dari stake holder yang terlibat sehingga tidak memaksakan kebijakan yang malah membuat permasalahan baru dan meresahkan pasar perumahan rakyat secara nasional. Sebuah kebijakan yang baik bila dapat dijalankan dan memberikan stimulus percepatan pada pasar yang ada.

Indonesia Property Watch melihat kondisi perumahan rakyat saat ini sangat memprihatinkan dan jauh dari kemajuan dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Ironis bila melihat disaat pemerintah dengan alasan mengurangi back log perumahan sebesar 13,6 juta jiwa (dan diperkirakan bertambah 600.000 unit setiap tahunnya) malah membuat kebijakan-kebijakan yang kontraproduktif. 

Undang Undang no . 1 PKP pasal 22 (3) seharusnya sebuah kebijakan yang tidak perlu ada karena juga menciptakan masalah baru yang berkepanjangan. Yang menjadi permasalahan ketika batasan minimal T. 36 tercantum dalam UU no. 1 tersebut di pasal 22 (3) sehingga menjadikan aturan baku yang meresahkan pasar. Standar pasar dapat berubah seiring dengan waktu dan kondisi yang berbeda sehingga seharusnya batasan-batasan angka akan lebih bijaksana bila tercantum dan diatur dalam Peraturan Pemerintah. Sifat pasar yang dinamis dan kondisi yang berbeda penerapannya untuk setiap daerah terkait masalah harga tanah akan memberikan standar yang berbeda dan tidak mutlak.

Beberapa hal yang dapat disampaikan mengapa UU tersebut meresahkan pasar perumahan rakyat adalah :
  • Keterjangkauan daya beli masyarakat untuk rumah T. 36 sangat terbatas. Banyaknya minat rumah T. 21 dibandingkan T. 36 bukan berarti mereka tidak mau untuk membeli T. 36 melainkan karena daya beli mereka yang terbatas. Mungkin kita harus berpikir dan merubah mind set kita seperti mereka yang akan membeli rumah dengan keterbatasan daya beli. Perbedaan harga rumah sebesar Rp. 5 – 10 juta saja membuat mereka tidak jadi merealisasikan pembeliannya karena dalam segmen ini berlaku price sensitive dimana mereka akan membeli rumah yang terjangkau dengan daya belinya. Yang penting bagi mereka dalah mereka memiliki rumah, selanjutnya bila penghasilan telah berkembang umumnya mereka akan menambah luas rumah mereka sendiri. Inilah yang dapat disebut sebagai konsep rumah inti. Konsep inilah yang seharusnya juga diterapkan di Indonesia karena keterbatasan daya beli tersebut.

  • Kondisi di lapangan di Indonesia untuk pembatasan minimal T. 36 belum siap karena masalah harga tanah yang tinggi sehingga nilai rumah menjadi mahal. Hal ini berbeda bila pemerintah telah dapat menyediakan bank tanah sendiri sehingga harga tanah bisa ditekan. Namun sebatas belum tersedianya bank tanah maka pemerintah akan sangat terbantu dengan para pengembang ‘pahlawan’ MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) yang mau membangun rumah tipe kecil dengan margin keuntungan minimum berbeda dengan kelas segmen menengah atas dengan margin berlipat-lipat.

  • Kondisi ini membuat para pengembang yang selama ini membangun rumah dibawah T. 36 yang nota bene merupakan pengembang kecil dengan modal terbatas, akan sulit mendapatkan pembiayaan dari perbankan. Karena perbankan pun terbentur ketentuan UU yang membatasi tersebut.

  • Jika hal ini dibiarkan maka dipastikan pemerintah membuat kemunduran dalam penyediaan rumah rakyat. Karena meskipun permintaan besar namun tidak tersedia pasokan yang terjangkau sehingga back log rumah akan semakin besar.
Dampak ini semakin diperparah dengan adanya penghentian sementara program subsidi Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada bulan Januari 2012 sehingga di satu sisi konsumen tidak dapat merealisasikan akad kreditnya dan di sisi lain pengembang kecil tidak mendapatkan pembiayaan dari hasil akad kredit tersebut dan mereka tetap harus membayar bunga pinjaman ke perbankan. 

Namun ternyata kondisi ini tidak membaik juga setelah program FLPP dengan skema baru diluncurkan setelah dua bulan terhenti. Meskipun dengan suku bunga lebih rendah sebesar 7,25% namun ternyata tidak menjamin penyerapan FLPP yang lebih tinggi karena dalam skema terbaru muncul aturan terkait dengan UU no. 1 PKP dengan membatasi bahwa program ini berlaku untuk rumah minimal T. 36.

Kondisi ini membuat akses masyarakat untuk menggunakan FLPP semakin terbatas. Banyaknya stok rumah tipe dibawah T. 36 yang tetap tidak dapat melaksanakan akad kredit, membuat permasalahan tersendiri terkait krisis kepercayaan pasar konsumen dengan pengembang kecil, karena banyak dari konsumen menuduh pengembang menipu mereka karena tidak dapat merealisasikan KPR nya terkait kebijakan FLPP yang baru. Dalam hal ini banyak konsumen yang tidak menerima dan tidak mengerti permasalahan kebijakan yang terjadi. Berdasarkan data dari BTN bahwa dari 16.000 unit rumah yang tertunda realisasi akad karena perubahan FLPP dengan skema baru, hanya 20% yang bisa masuk dalam kategori dalam FLPP skema baru dengan pembatasan T. 36 dan harga dibawah Rp. 70 juta. Karenanya seharusnya menjadi pertanyaan siapa yang seharusnya menerima subsidi, karena rumah dengan tipe dibawah T. 36 yang seharusnya untuk MBR malah tidak memperoleh subsidi.

Bila kebijakan tersebut tidak diperbaiki maka akan besar dampak negatifnya untuk penyediaan rumah rakyat karena sekali lagi yang menjadi permasalahan adalah masalah daya beli yang tidak sesuai dengan pasokan yang ada karena mismatch yang terjadi di pasar. Dengan kebijakan yang tidak pro rakyat maka dapat dipastikan penyediaan rumah rakyat dan pengurangan back log akan gagal.

Karenanya UU no.1 PKP pasal 22 (3) adalah sebuah kebijakan yang tidak berpihak dengan rakyat dan secara obyektif  karena tidak sesuai dengan kondisi keterjangkauan masyarakat MBR. Beberapa diskusi untuk memberikan solusi ternyata tidak juga membuahkan hasil, karenanya demi kestabilan dan kelangsungan penyediaan rumah rakyat maka langkah hukum melalui proses Judicial Review untuk membatalkan UU tersebut adalah langkah yang tepat. Karenanya dengan segala kerendahan hati dan kejujuran seharusnya tidak ada alasan bagi Mahkamah Konstitusi untuk tidak meloloskan Judicial Review ini.

Tanggal dan Hari ini

Delicious Save this on Delicious
Find out the Warren Buffett's stock holdings This site is listed under Marketing and Advertising Directory